El conocimiento popular nos dice que invertir en bienes raíces es una opción segura, pero es una inversión plagada de riesgos.
Daniela Ávila Cantú: Estudiante de 9° semestre de la Licenciatura en Creación y Desarrollo de Empresas.
Como humanos, invertir en bienes raíces nos llama mucho la atención, pues el tener un objeto tangible como inversión nos permite estar más seguros con nuestro dinero. Nos permite de cierta forma “observar” que nuestro dinero sigue ahí, y darle mantenimiento al bien, pero ¿qué clase de riesgos existen en el mundo de los bienes raíces?
Cuando las personas hablan de un riesgo en el mundo financiero, inmediatamente lo relacionan con el riesgo de la volatilidad, como ocurre cuando uno invierte en la bolsa de valores. La volatilidad, en otras palabras, es qué tanto sube o baja el precio de una acción o un bien en un determinado periodo de tiempo, pero muchas veces no se entiende que esa volatilidad es un resultado de la oferta y demanda sobre ese activo en particular.
Por otra parte, existe la creencia de que invertir en bienes raíces es una opción segura, incluso libre de riesgo. Sin embargo, muchas veces se pasa por alto varias otras fuentes de riesgo relacionadas a invertir en el mundo de los bienes raíces, riesgos que no se presentan en el mundo bursátil.
Para entender los riesgos presentes, es necesario dividir el proceso de una inversión en pasos simples, que son los siguientes:
- Una persona compra un producto.
- Después de un cierto periodo de tiempo este producto crece o pierde valor.
- Uno vende el producto y obtiene sus utilidades o pérdidas.
El riesgo más grande en el mundo de los bienes raíces es precisamente en el paso 3, el de poder vender el bien para cobrar las utilidades. Este riesgo se lo conoce como el Riesgo de la Liquidez.
Si una persona compra una casa hoy y el día de mañana quiere venderla, en condiciones normales, y con un poco de suerte, podrá vender la casa después de meses (o años). Incluso, en el mercado más líquido del mundo, la compra y venta de una casa implica papeleo, trámites, tiempo de negociación, etc. factores que hacen lento el proceso y lo convierte en un bien no líquido. En cambio, en el mundo bursátil, y gracias a la tecnología y las plataformas como brókeres digitales, uno puede comprar y vender el equivalente monetariamente al precio de una casa en cuestión de segundos. Esto, porque existe una constante demanda y oferta de bienes bursátiles, que se negocia internacionalmente y en tiempo real.
Por ejemplo, uno puede estimar que en teoría su casa valga 100, pero hasta que un comprador no pague esa cantidad y firme el contrato, el valor de la casa es teórico.
Qué ocurre si la casa que hoy vale 100, hace 5 años valía 80; en teoría o en papel existe una ganancia de 20. Pero si por una emergencia personal o urgencia bancaria necesita vender urgente un bien raíz, en cuestión de pocas semanas, el propietario debe asumir un descuento al precio (que se traduce en pérdida) por el Riesgo de Liquidez.
Un segundo riesgo se lo relaciona con el paso 2, que, para obtener una inversión, el bien tiene que haber crecido de valor, y uno de los riesgos en el mundo de los bienes raíces es que no se sabe, o no se puede monitorear precisamente el desarrollo del precio a lo largo del tiempo, por lo que uno se enfrenta al Riesgo de la información (Precios).
El propietario podría contratar un perito valuador, para que valúe el precio de una casa, pero es un costo adicional que además no es inmediato y que no se puede hacer de manera permanente. Uno no puede saber de un día para otro, o de una semana a otra, cuánto subió o bajó el precio de una casa.
En la bolsa de valores, se puede monitorear el precio de una acción cada segundo. La creencia popular es que el precio de las casas y de los bienes raíces continúe en aumento perpetuamente, pero los ciclos económicos no funcionan de esa manera. La ley de la demanda explica que los precios de un bien continuarán en aumento siempre y cuando exista una mayor demanda que oferta.
En un mercado en dónde todos quieren comprar bienes raíces, los precios seguirán en aumento. Después de un cierto periodo de abundancia en dónde todos han ganado, las personas querrán liquidar sus inversiones, vender y quedarse con sus utilidades en efectivo, y cuando esto ocurre en una gran escala, empieza a existir una mayor oferta que demanda, y los precios comienzan a reducir. En términos muy simplificados, eso fue lo que ocurrió en la crisis económica mundial del 2008: los precios subieron a niveles muy altos y ya no había compradores dispuestos a pagar esos precios.
La lección tan dura de la historia es que, tanto en EEUU como en Europa, uno de los paradigmas más importantes de los negocios se rompió: los precios de los bienes raíces si pueden caer, porque obedecen a la oferta y demanda, y uno puede llegar a conocerlos tal vez cuando sea muy tarde.
En la compraventa de una casa, existen varios costos relacionados que pueden reducir la utilidad en una inversión en bienes raíces. Como mencionado, se incurren costos en cuanto al papeleo, y la valuación de una casa así como para los corredores de bienes raíces, que están presentes en la compra y la venta del bien. Sin embargo, uno de los mayores costos ocurre en el momento de la compra de una casa, cuando pasa de tener el título de “nueva” a “usada”, el precio de un bien reduce. De manera similar, con el paso del tiempo, el bien se deprecia, pues existe físicamente. Por ello, existe un riesgo de los costos adicionales a la industria de bienes raíces que pueden comer la utilidad en una inversión. El costo de las transacciones efectuadas con los brókeres digitales representan porcentualmente un valor realmente pequeño de las cantidades de dinero manejadas, y la depreciación no juega ningún rol en el mundo de las acciones, por lo que se reduce significativamente este riesgo.
La inversión en el mundo de los bienes raíces, por lo tanto, no está exenta de riesgo. Por ello, a la hora de invertir uno debe cuestionar el conocimiento popular y considerar todos los riesgos involucrados para tomar la mejor decisión financiera.
Bibliografía
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Schena, A. (2021, June 7). Council post: The risk in real estate: Six types to evaluate before you invest. Forbes. Retrieved September 15, 2022, from https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2021/06/07/the-risk-in-real-estate-six-types-to-evaluate-before-you-invest/?sh=ac8ac3946b61
Gaceta Económica 